Conceito de obra particular (Artigo 1)

A primeira pergunta a fazer é simples: a obra é particular ou não? O decreto resolve isto pela titularidade. São obras particulares todas aquelas cujos proprietários são pessoas diferentes dos órgãos da administração directa ou indirecta do Estado e das autarquias locais. Por outras palavras, se quem manda construir não é o próprio Estado nem o município a erguer um edifício seu, estamos no terreno das obras particulares.

Há aqui uma subtileza importante que costuma gerar confusão. As empresas públicas, as empresas estatais, as empresas participadas pelo Estado e os concessionários de serviços públicos são tratados, para efeitos deste diploma, como particulares. A obra que uma empresa pública levanta segue, em regra, o regime das obras particulares. A única excepção é quando o Ministro das Obras Públicas e Habitação determine o contrário, por diploma próprio, atendendo aos fins que essa entidade prossegue e ao interesse do Estado.

O que precisa de licença (Artigo 2)

Nem tudo o que se faz num terreno carece de licenciamento, mas o leque do que carece é largo. Estão sujeitas a licença as obras particulares de construção, de reconstrução, de ampliação, de alteração e de demolição de edificações. Junta-se a estas qualquer obra que implique alteração da topografia dos terrenos, ou seja, mexer no relevo, escavar, aterrar, mudar a forma do solo.

O licenciamento abrange a totalidade dos trabalhos a executar. Não se licencia metade de uma obra. Agora, isto não impede que a execução seja faseada. Pode dividir-se a obra em fases e, a cada fase, aplica-se o que o diploma prevê em matéria de licença de construção. A obra é uma só aos olhos do licenciamento, mas pode ser construída por etapas.

Os objectivos do licenciamento (Artigo 3)

Por que razão o Estado se dá ao trabalho de licenciar? O artigo 3 responde com quatro propósitos que vale a pena reter, porque é à luz deles que muitas decisões mais adiante se justificam. Primeiro, garantir que as edificações se integram nas exigências dos planos de ordenamento que regulam a zona onde vão nascer. Segundo, adequar as construções aos condicionamentos do bom funcionamento das infra-estruturas de abastecimento de água, saneamento e outras. Terceiro, verificar que se observam os regulamentos e posturas sobre a construção. Quarto, promover a qualidade das obras, responsabilizando os profissionais que as concebem e executam.

Quando não é preciso licença (Artigo 4)

Há trabalhos miúdos que ficam de fora. Estão dispensadas de licenciamento as obras de conservação, restauro, reparação ou limpeza, desde que não impliquem modificação da estrutura das fachadas. Também ficam dispensadas as obras no interior de edifícios ou de fracção autónoma, desde que não toquem na estrutura resistente, nas fachadas, na forma dos telhados, nas cérceas, no número de pisos, nem aumentem o número de fogos.

Por fim, dispensam-se ainda a execução de pavimentos, muros e trabalhos de ornamentação feitos no interior dos terrenos particulares. Repare-se na palavra interior. Pintar a casa, arranjar uma canalização, fazer um muro dentro do seu terreno: nada disto precisa de licença. Mexer na estrutura, na fachada ou no número de fogos: já precisa.

Quem licencia (Artigo 5)

A competência para licenciar obras particulares pertence, salvo disposição em contrário, às autarquias locais ou às administrações de distrito. O decreto chama-lhes, ao longo de todo o texto, autoridades licenciadoras. É um nome que convém fixar, porque vai aparecer dezenas de vezes.

A repartição de territórios é clara: a competência das administrações de distrito não inclui as áreas que estão sob jurisdição das autarquias locais. Onde há município, é o município que licencia dentro da sua área. Fora da área das autarquias, é a administração de distrito.

Existe um caso especial para obras de grande porte. O licenciamento de grandes edificações industriais, comerciais e de turismo situadas fora da área das autarquias é da responsabilidade das administrações de distrito, mas ouvido o ministro que superintende a respectiva actividade. E cabe aos Ministros das Obras Públicas e Habitação, da Indústria e Comércio e do Turismo, por diploma conjunto, fixar os critérios que definem o que é uma grande edificação para cada um destes sectores.

As quatro etapas do processo (Artigo 6)

Todo o licenciamento, do princípio ao fim, percorre quatro etapas. É a espinha dorsal do decreto e o mapa que vamos seguir nos capítulos seguintes. Primeiro vem a aprovação do projecto. Depois o licenciamento da construção. A seguir a supervisão das obras. E, por último, o licenciamento da utilização, que é a autorização para se ocupar e usar o edifício acabado.

Guarde esta sequência. Aprovar o projecto, licenciar a construção, supervisionar a obra, licenciar a utilização. Cada capítulo que se segue desenvolve uma destas etapas em pormenor.

O direito a saber primeiro (Artigos 7 e 8)

Qualquer interessado tem o direito de ser informado pela autoridade licenciadora sobre os instrumentos de planeamento em vigor para uma determinada área e sobre as demais exigências a que as obras particulares devem obedecer. É a chamada informação prévia, e existe para evitar surpresas. Antes de gastar dinheiro num projecto, o cidadão pode perguntar se aquilo que pretende é sequer admissível naquele local.

O pedido de informação prévia pode ser dirigido pelo titular do direito de uso e aproveitamento da terra, pelo proprietário ou pelo usufrutuário do prédio. Tem de conter o nome e o domicílio do requerente. E há uma regra de forma que se repete em vários pontos do decreto: o requerimento apresenta-se em duplicado, ficando a cópia devolvida ao requerente depois de nela se anotar a data de recepção do original. Essa cópia carimbada é a prova de que o pedido deu entrada e em que dia.

Instruir e decidir o pedido prévio (Artigos 9 a 11)

O pedido de informação prévia leva consigo uma memória descritiva das edificações que se pretende executar e uma planta à escala mínima de 1/1000, com indicação precisa do local da obra. Quando se trate de novas edificações ou de obras que aumentem a área construída, juntam-se ainda três elementos: a planta de implantação à escala mínima de 1/200, com o alinhamento, o perímetro e o uso das edificações; as cérceas e o número de pisos acima ou abaixo da cota de soleira; e as áreas de construção com a volumetria de cada edifício.

A autoridade tem trinta dias, a contar da recepção do requerimento, para prestar a informação. Se a deliberação for desfavorável, não pode ficar por aí: tem de indicar os termos em que o pedido pode ser revisto, de modo a cumprir as normas dos planos. E a informação prestada tem peso. A autoridade pode fixar um prazo, nunca superior a seis meses, durante o qual o conteúdo dessa informação é vinculativo para o projecto. Dentro desse prazo, o que foi informado vale e a autoridade fica vinculada ao que disse.

Pedir a aprovação do projecto (Artigos 12 e 13)

Passada a fase prévia, ou dispensada ela, segue o pedido de aprovação do projecto, dirigido pelo titular do direito de uso e aproveitamento da terra ou pelo proprietário dos edifícios. O requerimento identifica completamente o requerente, indica o domicílio ou sede social, o tipo de obra a executar, os fins do empreendimento e os usos a que se destinam as diferentes edificações. Vai também em duplicado, com a mesma regra da cópia datada.

A instrução preliminar do pedido pede documentos consoante o caso. Em obra nova, junta-se cópia autenticada do título de uso e aproveitamento do terreno. Em reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição, junta-se o título de propriedade das edificações existentes. A estes somam-se os extractos da planta síntese do plano e da planta topográfica com a cota de soleira, o projecto de arquitectura da obra e o termo de responsabilidade do autor desse projecto. Se o edifício vai ficar sujeito a propriedade horizontal ou outra forma de condomínio, o projecto discrimina ainda as várias fracções autónomas e as partes comuns.

Quando a autoridade não tem braços para analisar (Artigo 14)

Nem toda a autoridade licenciadora tem capacidade técnica para analisar projectos. O decreto prevê esta realidade. Quando a autoridade não tiver essa capacidade, a análise pode ser feita pela Direcção Provincial das Obras Públicas e Habitação, por despacho do Governador da Província. É uma válvula de escape pensada para os distritos com menos recursos técnicos.

Apreciar o projecto de arquitectura (Artigos 15 a 17)

O processo começa por uma apreciação liminar. Compete ao Presidente da Autarquia ou ao Administrador do Distrito apreciar as questões de forma ou processuais que possam impedir o conhecimento do pedido. Se houver omissões ou deficiências, pode determinar o saneamento no prazo de trinta dias, sob pena de rejeição. Esta competência pode ser delegada nos funcionários.

Saneado o processo, vem a apreciação do projecto de arquitectura. Ela incide sobre a conformidade com as imposições do plano e sobre os aspectos exteriores dos edifícios e a sua inserção no ambiente urbano e na paisagem. A autoridade tem sessenta dias, contados da recepção do requerimento ou da entrega das informações do saneamento, para decidir.

O projecto pode ser recusado. Os fundamentos estão tipificados: desconformidade com o plano de pormenor ou outros instrumentos de planeamento; desrespeito por normas legais e regulamentares; desrespeito por servidões administrativas e restrições de utilidade pública; trabalhos que afectem manifestamente o ambiente, a estética das povoações ou a beleza das paisagens; e a existência de declaração de utilidade pública para expropriação que abranja a área. Pode ainda ser indeferido se faltarem arruamentos e proposta eficaz de água e saneamento, ou se a pretensão sobrecarregar de forma incomportável as infra-estruturas existentes. Toda a decisão de indeferimento é fundamentada, dizendo as razões da recusa.

Os projectos complementares (Artigos 18 e 19)

Aprovado o projecto de arquitectura, a autoridade fixa um prazo, nunca inferior a sessenta dias e ajustado à complexidade da obra, para o requerente apresentar os projectos complementares. São eles, designadamente, o projecto de estabilidade, o projecto das redes privativas de água e saneamento com os pormenores de ligação aos serviços públicos, e o projecto das instalações electromecânicas de transporte de pessoas e mercadorias, quando aplicável.

Nas zonas que exijam escavação ou aterro, além do projecto de estabilidade, apresenta-se o projecto dos aterros ou da escavação e contenção periférica, que tem de ser autorizado pela autoridade. A notificação do deferimento desse pedido é título bastante para os trabalhos, e o requerente presta caução ou garantia de montante igual ao custo do aterro ou da escavação e da regularização do terreno. Atenção ao prazo: a falta de apresentação dos projectos complementares no prazo fixado faz caducar a aprovação do projecto de arquitectura e arquiva o processo.

A responsabilidade pelos projectos complementares assenta em declarações dos seus autores. Cada autor declara que observou os regulamentos, as normas e as boas práticas da construção, e as disposições legais aplicáveis. Estas declarações presumem-se garantias do cumprimento das normas e dispensam a verificação prévia pelos serviços da autoridade. É um modelo de confiança com responsabilização: a autoridade não verifica tudo à partida, mas o técnico responde por aquilo que declarou.

O termo de responsabilidade e a aprovação final (Artigos 19 e 20)

O termo de responsabilidade do autor do projecto tem validade de cinco anos e é prestado segundo o modelo do anexo 1. Cabe ao Ministro das Obras Públicas e Habitação fixar, por diploma, os critérios de formação académica, experiência, capacidade, idoneidade, inscrição e registo que os autores de projectos devem observar.

A aprovação do projecto acontece logo que os projectos complementares cumpram os requisitos legais. O prazo para decidir é de trinta dias nos casos de aprovação de âmbito local e de sessenta dias nos de aprovação central. E há uma regra de ouro para o requerente: a falta de decisão final ou de informação dentro desse prazo faz presumir que o projecto foi aprovado. É o deferimento tácito, um travão à inércia da administração.

Requerer a licença de construção (Artigos 21 e 22)

A licença de construção é requerida pelo titular do direito de uso e aproveitamento da terra ou pelo proprietário dos edifícios, logo que esteja aprovado o projecto de arquitectura e apresentados os projectos complementares. O requerimento contém os mesmos elementos de identificação do pedido de aprovação e tem de especificar uma coisa: se a construção será feita por empreiteiro ou por administração directa.

Esta escolha muda os documentos a apresentar. Sendo por empreiteiro, junta-se a cópia da autorização do projecto de arquitectura, a estimativa do custo subscrita pelo técnico responsável, e a declaração de compromisso de execução pelo empreiteiro acompanhada de cópia do alvará. Sendo por administração directa do requerente, junta-se a cópia da autorização do projecto, o mapa de áreas cobertas e a estimativa de custo subscrita pelo técnico, e a declaração de compromisso de acompanhamento da obra. Essa declaração é do técnico responsável, no caso de auto-construção assistida, ou do autor do projecto, nos restantes casos.

Prazos e condições de emissão (Artigo 22)

Ao deferir o pedido, a autoridade fixa as condições a observar na execução e o prazo para a obra terminar. Há duas travas que não se podem saltar. A primeira: em caso algum a licença pode ser emitida antes de apresentados os projectos complementares do artigo 18. A segunda: a licença emite-se no prazo de trinta dias a contar da recepção do pedido, desde que estejam pagas as taxas e demais quantias devidas. Sem projectos complementares não há licença, e sem taxas pagas também não.

O que a licença tem de dizer (Artigo 23)

A licença de construção não é um papel vago. Tem de especificar, obrigatoriamente, uma lista de elementos: a identificação do titular; a identificação da parcela em obra nova, ou da parcela, prédio e fracção em caso de alteração ou ampliação; os condicionamentos do licenciamento; o número de pisos acima e abaixo da cota de soleira; a área de construção e a volumetria; o valor estimado da obra; o uso a que se destinam as edificações e as suas divisões; o prazo de validade da licença; a modalidade de construção, seja por empreiteiro, administração directa ou administração directa assistida; e o nome e a qualificação do técnico responsável. A licença obedece aos modelos dos anexos 2 e 2A, conforme seja emitida por conselho municipal ou por administração de distrito.

Transmitir a licença (Artigo 24)

A licença de construção não está presa à pessoa, está ligada ao direito sobre a coisa. Por isso ela transmite-se com a transmissão do título de uso e aproveitamento da terra, em obra nova, ou com a transmissão da propriedade do edifício ou fracção, nos restantes casos. A transmissão opera-se por averbamento na licença, a requerimento do interessado, instruído com os documentos que provam a titularidade. E há uma cominação severa: é nula e de nenhum efeito a transmissão feita em violação destas regras.

Suspender e revogar (Artigos 25 e 26)

A licença pode ser suspensa. A pedido do titular, devidamente justificado, por período não superior a doze meses. E por decisão unilateral da autoridade em quatro situações: obras paralisadas por mais de doze meses; abandono da obra pelo empreiteiro ou técnico sem que o titular o substitua no prazo dado; risco para a segurança de futuros utentes ou trabalhadores; e ocorrência de acidente grave na obra. Resolvidas as razões da suspensão, a autoridade levanta-a. As decisões de suspensão e de levantamento são notificadas ao titular e tomam a forma de despacho.

Mais grave que a suspensão é a revogação. A licença é revogada quando o título de uso e aproveitamento da terra for revogado ou caducar; por decisão definitiva de embargo e demolição total das obras; ou se não forem sanadas as causas que determinaram a suspensão. A licença revogada é apreendida pela autoridade ou por outras entidades competentes, depois de notificado o titular.

Prazo, prorrogação e renovação (Artigo 27)

O prazo da licença de construção, incluindo prorrogações e renovações, não pode ultrapassar dez anos. A autoridade fixa o prazo de validade. Se o prazo terminar sem a obra concluída, o proprietário pode requerer prorrogação por período não superior a metade do prazo anteriormente fixado. E se findar também a prorrogação sem a obra acabada, pode requerer a renovação anual da licença mediante pagamento de multa. O tecto absoluto, somando tudo, é sempre os dez anos.

Tornar a licença pública (Artigo 28)

Esta obrigação é simples mas costuma ser esquecida. No prazo de oito dias, o titular tem de dar publicidade à emissão da licença, afixando um aviso bem legível no prédio abrangido. O aviso contém os elementos das alíneas a), b), c) e d) do n.º 1 do artigo 12, ou seja, a identificação do requerente, o domicílio ou sede, o tipo de obra e os fins do empreendimento. Quem passa na rua deve poder ler ali que aquela obra está licenciada e em nome de quem.

Ligar às redes públicas (Artigo 29)

A licença de construção tem um efeito prático imediato: é título bastante para instruir os pedidos de ligação às redes de saneamento, abastecimento de água, electricidade e telecomunicações. Com a licença na mão, o requerente pode pedir estas ligações. Pode, mediante autorização das entidades fornecedoras, optar por realizar ele próprio as obras indispensáveis a essas ligações, nas condições regulamentares e técnicas que essas entidades definam.

O representante do dono da obra (Artigo 30)

O dono da obra não tem de tratar de tudo pessoalmente. Pode fazer-se representar por um gestor de projecto ou por um fiscal na sua relação com a autoridade licenciadora e com outras entidades, desde que celebre uma procuração que especifique os poderes que confere. Cabe ao Ministro das Obras Públicas e Habitação aprovar os documentos reguladores da actividade dos fiscais de obras particulares, fixando as normas e as regras de conduta que estes devem observar.

Alterar o projecto enquanto se constrói (Artigo 31)

Durante a obra surgem sempre ajustes. O decreto distingue dois tipos. Há alterações que são livres, sem necessidade de notificar previamente a autoridade: as obras do interior cobertas pela alínea b) do artigo 4, desde que respeitem o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, e as alterações ao projecto que não toquem nos elementos dessa mesma alínea e respeitem o referido regulamento. Estas podem fazer-se até à apresentação do pedido de licença de utilização.

As restantes obras ou alterações, não cobertas por aquela liberdade, ficam sujeitas a licenciamento nos termos do decreto. O requerente fica, no entanto, dispensado de reapresentar os documentos do processo anterior que continuem válidos e adequados. E há uma consequência prática: sempre que se façam estas alterações livres, o pedido de licença de utilização tem de ser precedido da entrega das telas finais do projecto de arquitectura. Telas finais são as peças escritas e desenhadas que correspondem exactamente à obra tal como foi executada.

O livro de obra (Artigo 32)

Se há um documento que conta toda a história de uma obra, é o livro de obra. O titular da licença é obrigado a conservá-lo na zona de trabalhos, para consulta pelas entidades fiscalizadoras. Cada interveniente tem o seu papel nele. O técnico responsável pela direcção técnica regista a informação mais relevante sobre o estado de execução e exara decisões, esclarecimentos e observações úteis ao andamento dos trabalhos. Os autores dos projectos assinalam os esclarecimentos para a correcta interpretação dos projectos, verificam a qualidade dos materiais e asseguram o andamento e a qualidade da execução, bem como qualquer facto contrário ao projecto.

O empreiteiro regista as ocorrências mais importantes no estaleiro: o início, a conclusão, as interrupções e retomadas, as dúvidas sobre o projecto e suas alterações, o cumprimento de instruções. A autoridade licenciadora e as demais entidades fiscalizadoras registam as suas instruções e observações. Estes registos fazem-se, pelo menos, com periodicidade mensal, salvo caso de força maior devidamente justificado. E, concluída a obra, o livro é arquivado no respectivo processo de licenciamento. A falta do livro de obra no local, recorde-se, é punida com multa.

Quem fiscaliza (Artigo 33)

A fiscalização do cumprimento do decreto compete às autoridades licenciadoras. Mas não só a elas. A competência estende-se a outras entidades com atribuições legais para o efeito. E para exercer estas competências, as entidades fiscalizadoras podem requisitar a colaboração das autoridades administrativas e policiais. A fiscalização tem, portanto, dentes.

A licença de utilização (Artigo 34)

Concluída a obra, e a requerimento do interessado, a autoridade emite a licença de utilização dos edifícios novos, reconstruídos, ampliados ou alterados ao abrigo da licença de construção. Se o edifício reunir os requisitos legais para se constituir em regime de propriedade horizontal, o requerimento pode integrar esse pedido. É a licença de utilização que transforma uma estrutura acabada num espaço que se pode, legalmente, habitar ou explorar.

A vistoria (Artigo 35)

A emissão da licença é precedida de vistoria às obras, destinada a comprovar que a obra concluída está conforme o projecto aprovado e a verificar as alterações feitas durante a construção. A vistoria realiza-se no prazo máximo de trinta dias a contar da entrega do requerimento e, sempre que possível, em data combinada com o requerente.

Quem faz a vistoria é uma comissão de, no mínimo, dois técnicos designados pela entidade licenciadora, tendo pelo menos um deles formação e habilitação legal para assinar projectos. O requerente, os autores dos projectos e o técnico responsável pela direcção técnica da obra são convidados a participar. A comissão elabora um auto, descrevendo as conclusões e propondo ao dirigente a decisão a tomar. Ao auto podem juntar-se declarações que os convidados entendam úteis à compreensão das suas posições.

Quando a licença é recusada (Artigo 36)

A emissão da licença de utilização pode ser recusada em situações bem identificadas: quando as obras não estão concluídas e em condições de serem usadas para os fins do projecto; quando as obras realizadas se afastam de forma flagrante e injustificada do projecto e alterações aprovadas; quando as instalações hidráulicas e sanitárias, os elevadores e os sistemas de iluminação e energia não foram instalados conforme o projecto ou não funcionam de modo satisfatório; e quando os defeitos das obras põem em risco a saúde e a segurança dos utentes.

Se o auto de vistoria concluir em sentido desfavorável, a entidade fixa um prazo razoável para corrigir as insuficiências, defeitos ou anomalias. A decisão de recusa admite recurso hierárquico e contencioso. E se o interessado obtiver em tribunal o reconhecimento dos seus direitos, a licença deve ser emitida no prazo de trinta dias a contar do trânsito em julgado da sentença.

O conteúdo da licença de utilização (Artigo 37)

A licença de utilização identifica o seu titular e descreve a parcela ou talhão, com a área, os limites e as confrontações. Descreve os edifícios implantados quanto ao fim a que se destinam, à área e ao número de pisos acima e abaixo da cota de soleira, e descreve os compartimentos internos de cada edifício. Se o edifício preencher os requisitos para propriedade horizontal, a licença descreve as fracções autónomas e as partes comuns. Obedece aos modelos dos anexos 3 e 3A.

Mudar o uso do edifício (Artigos 38 a 40)

Um edifício licenciado para habitação não pode passar a loja ou a oficina sem mais. A alteração ao uso fixado na licença de utilização carece de aprovação da autoridade, mediante a emissão de nova licença. O decreto distingue dois tipos. A alteração é simples quando não exige obras. É qualificada quando exige. Se implicar obras sujeitas a licenciamento, a nova licença de utilização só se emite depois de licenciada a obra nos termos dos capítulos anteriores.

Na alteração simples, sem obras, a nova licença emite-se a requerimento que identifica o prédio ou fracção, indica o número da anterior licença e o uso nela previsto, e diz o novo uso pretendido. O requerimento acompanha-se de documento que prove a legitimidade do requerente, da planta do edifício ou fracção, da cópia da licença anterior e, quando aplicável, de documento que prove que os representantes do condomínio não se opõem ao novo uso. A nova licença não é emitida se a utilização violar o plano de ordenamento, se violar os regulamentos técnicos de segurança e utilização ou os serviços de energia, água, esgotos e elevadores, se não estiverem pagas as taxas devidas, ou se a vistoria concluir em sentido desfavorável por incumprimento do que fora estabelecido na licença de construção.

Processo de licenciamento (Artigo 41)

As obras referidas no artigo 1 cujo projecto, por legislação especial, careça de aprovação central, designadamente estabelecimentos industriais, hoteleiros, grandes estabelecimentos comerciais e recintos de espectáculos e divertimentos públicos, estão também sujeitas a licenciamento nos termos deste decreto. As duas coisas somam-se. A entidade licenciadora não pode deferir pedidos de informação prévia nem licenciar estas obras sem que o requerente apresente o documento comprovativo da administração central.

Aprovação do projecto (Artigo 42)

A aprovação do projecto é feita pelos Ministérios que superintendem as actividades de indústria e comércio, turismo e recintos de espectáculos e divertimentos públicos, segundo a legislação vigente. Desta aprovação dá-se conhecimento à autoridade licenciadora, enviando cópia do despacho e cópia completa do projecto aprovado. O organismo central que aprova o projecto obriga-se a consultar as autoridades licenciadoras sobre as regras de planeamento do local escolhido e a fazê-las observar. E as autoridades licenciadoras não podem deferir pedidos de informação prévia sem o consentimento prévio do organismo central responsável pela aprovação.

Construção, vistoria e utilização (Artigos 43 a 45)

A licença de construção é emitida pela autoridade licenciadora, mas em observância dos condicionamentos impostos pelo organismo central. A vistoria dos trabalhos realiza-se sob direcção do organismo da administração do Estado responsável pela aprovação do projecto, e nela tomam parte representantes da autoridade licenciadora e do dono da obra. A licença de utilização é emitida pela autoridade licenciadora mediante vistoria positiva por aquele organismo central. Em todas as etapas, portanto, o local executa e o central comanda os aspectos da sua competência.

Nulidade do licenciamento (Artigo 46)

Há vícios tão graves que ferem o licenciamento de morte. São nulos os licenciamentos de obras e de utilização passados por órgãos sem competência para o efeito, passados a favor de pessoas que não são titulares do direito de uso e aproveitamento da terra onde as construções se situam, ou passados a pessoas que não são proprietárias nem usufrutuárias dos respectivos terrenos. A nulidade é o vício mais forte: o acto não produz efeitos válidos.

Anulabilidade do licenciamento (Artigo 47)

Outros vícios tornam o licenciamento anulável. São anuláveis os licenciamentos que violem os planos de estrutura, de urbanização e de pormenor; que sejam manifestamente lesivos para os proprietários de edificações em terrenos contíguos; que sejam atribuídos em zonas de protecção sem se certificar que os projectos respeitam as regras dessas zonas de reconhecido interesse histórico, artístico, público ou pitoresco; e que sejam de construções pré-fabricadas cujo sistema não tenha sido homologado pelo Laboratório de Engenharia de Moçambique.

Para este efeito, consideram-se interesses a salvaguardar a observância das alturas permissíveis e das regras de disposição dos vãos que deitam para o exterior, a observância das vistas, da ventilação natural, dos níveis de ruído e das condições de segurança da zona, e a observância das questões de segurança das obras face a instalações ou depósitos de substâncias corrosivas ou perigosas.

Reclamação e recurso (Artigo 48)

Os presumíveis lesados podem reclamar junto das autoridades licenciadoras, pedindo a revisão da licença e juntando memória descritiva dos danos causados ou a causar. A autoridade tem trinta dias para responder à petição. Passado esse prazo sem resposta, o requerimento considera-se tacitamente indeferido. Da decisão da autoridade cabe recurso hierárquico com efeito devolutivo. Importa reter que o requerimento de reclamação e o recurso contencioso não são meios válidos para requerer o embargo da obra. E as autoridades licenciadoras ficam obrigadas a indemnizar os lesados pelos prejuízos causados em consequência de licenças anuladas.

Embargo (Artigo 49)

O embargo é a ordem de parar a obra. A autoridade licenciadora ou outras entidades com atribuições legais podem embargar as obras executadas em violação do decreto. A notificação do embargo faz-se no local, ao técnico responsável pela direcção técnica ou, não sendo possível, a qualquer pessoa que execute os trabalhos, bem como ao titular da licença. Qualquer destas notificações basta para obrigar à suspensão dos trabalhos.

Após o embargo, lavra-se de imediato um auto que contém, obrigatória e expressamente, a identificação do funcionário competente, das testemunhas e do notificado, a data, hora e local da diligência, as razões de facto e de direito que a justificam, o estado da obra, a ordem de suspensão e proibição de prosseguir, e as cominações legais do incumprimento. O auto é redigido em duplicado e assinado pelo funcionário e pelo notificado, ficando o duplicado na posse deste. Sendo as obras de pessoa colectiva, o embargo e o auto comunicam-se à sede social ou representação no território nacional.

Demolição e reposição do terreno (Artigo 50)

A demolição é a sanção mais drástica. A autoridade pode ordenar a demolição da obra e a reposição do terreno nas condições anteriores ao início das obras, fixando prazo. A demolição não se ordena sem vistoria prévia, que verifica a execução das obras necessárias para corrigir más condições de conservação, salubridade, solidez e segurança contra incêndio.

A demolição tem lugar quando o prosseguimento das obras for irremediavelmente incompatível com o projecto aprovado, com a segurança de pessoas ou bens, com os instrumentos de planeamento ou com a legislação sobre terras, ambiente e construção. Pode também ter lugar por razões de interesse público, quando os direitos de uso e aproveitamento da terra sejam revogados ou as propriedades revertam para o Estado, ou quando as construções se desenvolvam ilegalmente em zona de reserva. Pode incidir sobre a totalidade da obra ou só sobre componentes seus. A ordem é antecedida de audição do interessado, que dispõe de quinze dias para se pronunciar. Não cumprida a ordem no prazo, a entidade procede ela própria à demolição, e as despesas, se não pagas em vinte dias, cobram-se judicialmente, servindo de título executivo a certidão das despesas efectuadas.

Responsabilidade civil (Artigo 51)

Quem causa danos responde por eles. O proprietário, o usufrutuário, o locatário ou o titular do direito de uso e aproveitamento do solo, os autores dos projectos e os empreiteiros são responsáveis, nos termos da lei civil, por danos causados a terceiros que resultem de erros, acções ou omissões da sua intervenção no projecto, ou de factos ligados à qualidade do projecto. A obrigação de indemnizar, tanto contratual como extracontratual, de todas as entidades envolvidas, pode ser objecto de contrato de seguro.

O regime sancionatório (Artigos 52 e 53)

As multas variam conforme a infracção e o lugar onde ocorre. Construir, reconstruir, ampliar, alterar ou demolir, ou alterar a topografia, sem licença de construção ou em desacordo com o projecto aprovado, é punido com multa de 800 000,00 a 80 000 000,00 MT na Cidade de Maputo e nas capitais de província, de 400 000,00 a 40 000 000,00 MT nas restantes cidades e vilas, e de 200 000,00 a 20 000 000,00 MT nas outras povoações ou localidades.

Utilizar uma unidade sem licença de utilização ou em desacordo com o uso fixado é punido com multa de 2 000 000,00 a 6 000 000,00 MT por cada unidade na Cidade de Maputo e capitais de província, de 1 000 000,00 a 3 000 000,00 MT nas restantes cidades e vilas, e de 500 000,00 a 1 500 000,00 MT nas outras povoações. Prosseguir obras cujo embargo foi ordenado custa de 10 000 000,00 a 200 000 000,00 MT. E a falta do livro de obra no local é punida com multa de 2 000 000,00 MT. Compete aos Ministros das Obras Públicas e Habitação e do Plano e Finanças actualizar estes valores sempre que necessário.

Construções pré-fabricadas (Artigo 54)

As autoridades licenciadoras só podem licenciar construções pré-fabricadas se o uso do respectivo sistema de pré-fabricação estiver homologado no país pelo Laboratório de Engenharia de Moçambique. A submissão do projecto acompanha-se da cópia autenticada do documento de homologação e da carta de compromisso do fornecedor autorizado. E, concluídos os trabalhos, o pedido de vistoria leva uma carta de conforto do fornecedor, declarando que as construções foram executadas de acordo com o sistema homologado.

Projectos-tipo de habitação (Artigo 55)

Há um caminho mais simples para quem usa projectos-tipo. Os pedidos de aprovação acompanhados de projectos-tipo de habitação aprovados pelo Ministério das Obras Públicas e Habitação não carecem das declarações de responsabilidade exigidas na alínea e) do n.º 1 do artigo 13 nem no artigo 19. À autoridade licenciadora cabe apenas estabelecer as condições de implantação a observar e comunicá-las ao requerente.

As taxas (Artigos 56 e 57)

A emissão das licenças está sujeita a taxas que variam por território e se calculam por metro quadrado da área do edifício. Na Cidade de Maputo e nas capitais provinciais, a licença de construção custa de 5 000,00 a 10 000,00 MT/m2 e a de utilização de 1 000,00 a 2 000,00 MT/m2. Nas restantes cidades e vilas, a de construção custa de 3 000,00 a 6 000,00 MT/m2 e a de utilização de 600,00 a 1 200,00 MT/m2. Nas outras povoações ou localidades, a de construção custa de 1 000,00 a 3 000,00 MT/m2 e a de utilização de 200,00 a 400,00 MT/m2. Tal como as multas, compete aos Ministros das Obras Públicas e Habitação e do Plano e Finanças actualizar estes valores sempre que se mostre necessário.

Obras em curso (Artigo 58)

Às obras particulares que já estavam em curso, ou cujo processo de licenciamento já decorria nos municípios e administrações de distrito à data da entrada em vigor deste decreto, aplica-se o regime do antigo Decreto-Lei n.º 166/70, de 15 de Abril. Mas há flexibilidade: nessa situação, o requerente e o município ou administração podem, de comum acordo, optar pelo regime do novo decreto. E as alterações às licenças de construção e de utilização emitidas ao abrigo do velho decreto-lei seguem já o regime do novo diploma.

Edifícios inacabados (Artigo 59)

Os proprietários de edifícios inacabados podem requerer uma licença especial para concluir as obras. Consideram-se inacabados os prédios em construção interrompida quando não foi emitida a licença de utilização e já caducou a licença de construção, por falência ou insolvência do anterior titular, por abandono da obra por facto que não lhe é imputável, ou por efectivação da garantia bancária.

A este processo aplica-se, com as adaptações necessárias, o regime do decreto, ficando o requerente dispensado de reapresentar os documentos do processo anterior que se mantenham válidos e adequados. E há uma regra de direito intertemporal: aos edifícios inacabados aplicam-se os regulamentos vigentes à data da atribuição da primitiva licença de construção, salvo na parte em que a autoridade imponha, por razões de interesse público fundamentadas, a aplicação dos regulamentos em vigor.

Anexo 1: Termo de responsabilidade do autor de projecto

É o documento em que o autor do projecto se identifica, indica a sua habilitação profissional e a inscrição na associação profissional e no Ministério das Obras Públicas e Habitação, e declara, para efeitos do artigo 19, que o projecto observa as normas técnicas gerais e específicas de construção e as disposições legais e regulamentares aplicáveis. Leva data e assinatura. As instruções de preenchimento pedem a identificação do projecto complementar, o nome e habilitação do autor, a natureza e localização da obra, o nome e morada do requerente, e a discriminação das normas, instrumentos de planeamento e concessão aplicáveis. Recorde-se que este termo tem validade de cinco anos.

Anexos 2 e 2A: Licença de construção

São o modelo da licença de construção emitida nos termos do artigo 23. O anexo 2 é o do Conselho Municipal, assinado pelo Presidente do Conselho Municipal, com selo branco e registo no livro do conselho, e subscrito pelo Director. O anexo 2A é o da Administração do Distrito, com o cabeçalho da República de Moçambique, Governo da Província e Administração do Distrito, assinado pelo Administrador, com selo branco e registo na Administração Distrital, e subscrito pelo Chefe da Secretaria. Ambos pedem os mesmos dados de fundo: titular, documento de identificação, NUIT, tipo de obra, parcela ou talhão, características da construção, condicionantes e prazo de validade.

Anexos 3 e 3A: Licença de utilização

São o modelo da licença de utilização emitida nos termos do artigo 37. Tal como nos anteriores, há a versão do Conselho Municipal e a versão da Administração do Distrito. Identificam o titular, o documento de identificação e o NUIT, descrevem o prédio e a sua inscrição na Conservatória do Registo Predial, ligam a licença de utilização à respectiva licença de construção, indicam a utilização autorizada e a inscrição do técnico responsável e dos autores dos projectos. São o título que comprova que o edifício pode ser usado para os fins ali descritos.